Dec 15 2013

Псевдособственники и капремонт.

Барин нас рассудит

Я неоднократно писал, что раздача бесплатного жилья в была одной и самых больших ошибок начала 90-х. Можно было придумывать все что угодно но не тупую раздача квартир по месту проживания. С одной стороны это нарушало социалистический принцип равенства, поэтому оставили очередь, поэтому-же по сию пору продляют сроки приватизации. С другой мы получили слой псевдособственников ничего не желающих вкладывать . Это тупик.

На этом фоне закон о капремонте – бомба замедленного действия.

По новому закону все дома должны быть отремонтированы за 25 лет — в основном, за счет средств жителей 

Новый закон о капитальном ремонте многоквартирных домов обнажил сразу несколько проблем загадочного и непрозрачного рынка ЖКХ. Самая главная из них: нынешние собственники жилья почему-то уверены, что за ремонт их домов должен платить кто угодно, только не они сами

 

Барин нас рассудит

 

Ходжа Насреддин однажды положил свою голову на отсечение в споре о том, что за двадцать лет он обучит падишахова ишака богословию. Беря за эти услуги немалые деньги из казны правителя, он объяснял сомневающимся: «Через двадцать лет умрет либо падишах, либо этот ишак, либо я сам. И поди тогда разбирайся, кто из нас троих лучше знал богословие». Пожалуй, это самая точная ассоциация, которая возникла в обществе, когда его поставили перед фактом: со следующего года взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов будут увеличены, эти деньги в основном пойдут в «общий котел», и каждый дом получит из них свою долю тогда, когда решат чиновники. Что успокаивает — не позднее, чем через 25 лет.

Когда в России начинают оперировать такими сроками и такими суммами (а речь идет о миллиардах рублей ежегодно в каждом регионе), неизбежно закрадываются сомнения в эффективности, а главное — прозрачности такой схемы. Тем более что все предыдущие инициативы по приведению отечественного жилья в приемлемый вид, которые затевались на федеральном уровне, по сути, были провалены. При этом региональные законы о капремонте на этот раз предусматривают странную схему, при которой безусловные обязанности имеет только одна сторона — собственники жилья.

Бремя собственности

 

Барин нас рассудит

 

Начнем с того, что нынешние собственники жилья на самом деле не совсем собственники в привычном рыночном понимании этого слова. Львиная доля граждан, ныне владеющих квартирами в многоквартирных домах, в свое время получила их безвозмездно в рамках федеральной программы приватизации, другая часть — по наследству, и т.д. В России не было, как в Европе или США, изнуряюще долгого пути граждан к собственному жилью — с ипотекой, расчетами из собственного кармана. Почти все, так или иначе, досталось гражданам бесплатно. Шутка ли — даже за коммунальные услуги граждане долгое время совершали не 100% платежей, часть субсидировало государство, причем всем без исключения.

Отсюда и извращенное понимание своей собственности. Квартирой уже привыкли владеть, получать деньги при продаже, однако тратиться на ремонт дома или содержание двора в пригодном состоянии — за этим сердобольные граждане все еще идут в мэрии и всевозможные администрации, прося помощи из бюджета. Однако принятый в 2005 году новый Жилищный кодекс РФ и последовавшие затем подзаконные акты признали многоквартирный дом общей собственностью жильцов. И на них же переложили ответственность по содержанию и ремонту жилья. Эту ответственность они могли теперь выполнять либо непосредственно (например, через товарищество собственников жилья, ТСЖ), либо через нанятые профессиональные управляющие компании.

 

Барин нас рассудит

 

На первый взгляд, все было хорошо. Например, в Новосибирске в 2007 году всего около двух процентов жилья управлялось самими собственниками (через те же ТСЖ или еще здравствующие жилищно-строительные кооперативы, которые в советские годы возводили жилье для сотрудников крупных предприятий), через три года эта цифра возросла кратно — до 12,5%. Но есть важное примечание — большая часть этих «самоуправлений» создавалась не из-за нахлынувшего чувства ответственности граждан, а по принуждению городских администраций. Дело в том, что доля жилого фонда, управляемого ТСЖ, была важным критерием для того, чтобы город и регион получал федеральные субсидии на капремонт. Прежде всего, через созданный в 2007 году Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Бразильский сериал

К тому времени стало понятно, что простой сменой системы управления жилым фондом проблему не решить. Тем более что вроде бы частные управляющие компании подчас создавались на базе ЖЭКов тем же руководством и в тех же кабинетах. Но дело даже не в этом — к тому времени без малого два десятка лет ежегодно ремонтировалось не более одного процента жилого фонда, что в четыре раза меньше установленных нормативов (из расчета, что дом должен капитально ремонтироваться в среднем один раз в 25 лет). Тем самым граждане (от которых тогда, правда, мало что зависело) и государство закладывали мину замедленного действия будущим поколениям. В результате сегодня износ коммунальных сетей составляет, по данным Минрегионразвития, в среднем по стране 55%, износ жилого фонда — около 60%. В основных регионах Сибири площадь ветхого и аварийного фонда (то есть бараков, домов полувековой давности, уже мало пригодных для нормальной жизни) доходит до 30% (см. график 1). Как недавно подсчитал замминистра регионального развития РФ Владимир Токарев, чтобы привести в порядок это хозяйство, нужно «более 10 триллионов 400 миллионов рублей».

 

Барин нас рассудит

 

Тогда в жесткие либеральные нормы Жилищного кодекса были, по сути, внесены правки — в помощь собственникам в форме госкорпорации создавался Фонд содействия реформированию ЖКХ. Свой первый взнос в размере 240 млрд рублей в него внесло правительство РФ — это были деньги, которые государство выручило от продажи активов недавно обанкроченного «ЮКОСа». Тогда предполагалось, что все проблемы с капремонтом жилья в стране в «критических» домах будут решены до 2012 года, после чего фонд прекратит свое существование.

Но 2012 год подошел, и выяснилось, что проблема не решена и наполовину. Тогда работа фонда была продлена до 2016 года, а уже этим летом — до 1 января 2018 года. К настоящему времени по программам фонда отремонтировано 135 тыс. домов — это 30% площадей, нуждающихся в ремонте.

 

Барин нас рассудит

 

Итоги реформирования ЖКХ в преломлении обычного собственника тоже неутешительны. За последние десять лет доля затрат на услуги ЖКХ в потребительской корзине выросла в регионах Сибири почти вдвое (см. график 2), их валовый объем также растет вне всякой зависимости от инфляции (см. график 3). А управляющие компании и ТСЖ в представлении чиновников и подведомственных им СМИ стали главными виновниками беды в отрасли. Добавим от себя: не стоит при этом забывать роль и самих чиновников, а также поставщиков ресурсов — тепла, воды, электроэнергии и прочее.

 

Барин нас рассудит

 

Сырой чрезвычайный закон

На таком, прямо скажем, противоречивом фоне и были приняты новые законы о капитальном ремонте — сначала на федеральном, а затем и на региональных уровнях. Подоплека в целом понятна: Фонд содействия реформированию ЖКХ все равно когда-то придется ликвидировать, значит, нужно найти замену его миллиардам. И такая замена была найдена — в карманах самих собственников жилья.

В конце 2012 года на федеральном уровне были приняты поправки в Жилищный кодекс — документ был дополнен разделом «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Там и была придумана схема сбора денег с населения на капремонт: регионам необходимо установить планку минимума и максимума, деньги станут копиться либо на счетах каждого дома, либо на счетах единого для каждого субъекта РФ регионального оператора — в так называемом «общем котле». А затем эти деньги, собранные с собственников в строгих рамках, установленных государством, должны тратиться на ремонт их домов — правда, график тоже будет составляться муниципальными чиновниками.

Главная химера нового закона — некий «региональный оператор». По закону, это организация, которая и собирает деньги, и составляет графики ремонта со сметами, и принимает работу, и проверяет собственную деятельность. При этом, кстати, освобождается почти от всех налогов. «Это идеальная коррупционная схема», — отрезала после принятия закона депутат Госдумы Галина Хованская.

В том же новом разделе Жилищного кодекса определен и четкий перечень работ, на которые могут быть потрачены деньги — ремонт инженерный сетей, фасада, фундамента здания, крыши, установка общедомовых приборов учета и т.д. Тогда же регионам предложили принять свои законы о капремонте до 1 июля 2013 года. В случае отказа пригрозили отлучением от федеральных субсидий. И региональные правительства зашевелились — правда, начали это делать всего за один–два месяца до конца заявленных сроков. Например, в Новосибирской области закон был принят в двух чтениях буквально за несколько недель, а губернатор Василий Юрченко подписал его сразу же в день принятия. Примерно в тот же период — с середины июня по середину июля — подобные законы были приняты во всех сибирских регионах. Все они практически написаны под копирку (разве что в Новосибирской области будет создано два региональных оператора — для Новосибирска и остального региона), но самое главное — из них невозможно узнать практически ничего.

Законы приняты в спешке, а потому они изобилуют отсылками к постановлениям правительства и профильных министерств. Это чревато определенными опасностями: если региональные законы еще хоть сколько-нибудь публичны, то приказы регионального Минстроя смогут найти только эксперты. «Работа над этим законопроектом только началась. И даже после выхода и подписания работа будет продолжаться», — признается заместитель начальника департамента энергетики и ЖКХ мэрии Новосибирска Лариса Анисимова. И кстати — далеко не все регионы страны занимались этим летом такой чрезвычайной деятельностью. Например, в Ярославской области председатель региональной Думы Илья Осипов заявил, что «никогда не подпишется» под законом, в котором не прописаны обязанности государства по ремонту жилья и четкая система ответственности в ходе капремонта. Принятие закона там отложено до 2015 года.

Все в общий котел

 

Барин нас рассудит

 

Итак, основных нововведений всего несколько, но все они весьма спорные. Первое — сбор денег на капремонт станет обязательным для всех, хотя и теперь в большинстве платежек жителей такая статья имеется. Второе — тарифы будут жестко устанавливаться региональными министерствами. Третье — в каждом регионе предусматривается «общий котел», в котором будут сначала аккумулироваться денежные средства, а затем распределяться на капремонт отдельных домов. Этакая «касса взаимопомощи».

Причем региональные законы и подзаконные акты, по всей видимости, будут устроены так, что основной путь для сбора средств граждан — как раз счет регионального оператора, «общий котел». Примерно осенью (а сроков, как ни странно, так никто и не называет) в регионах выйдут подзаконные акты, после чего в течение двух месяцев граждане смогут создать в своем доме отдельные собственные счета. Рискнем предположить, что этот выбор будет обставлен жесткими рамками и формами, а также килограммовым списком необходимых бумаг, которые соберут в итоге немногие. А если такой выбор не будет сделан — то всем деньгам прямая дорога в «общий котел».

Вызывает интерес и то, что губернаторы и муниципальные чиновники, которые ранее проповедовали ответственность граждан за свои дома, теперь активно пропагандируют сбор средств в единую региональную кубышку. «Если все дома откроют свои счета, то мы регионального оператора просто похороним. В каждом доме насобирают какие-то деньги, а когда они там проведут капитальный ремонт — лично я не понимаю. Я думаю, что никогда. Только единый оператор может провести такую работу», — говорил подчиненным губернатор Новосибирской области Василий Юрченко. «Если копить на ремонт каждого отдельного дома, могут потребоваться десятки лет, и нет гарантии, что эти средства удастся сохранить от инфляции», — соглашался с ним председатель Алтайского краевого заксобрания Иван Лоор. «Только если средства будут направлены на счет регио­нального оператора, жильцы будут защищены от потери своих накоплений в случае банкротства управляющей компании», — уверял депутатов региональной думы вице-губернатор Томской области по строительству и инфраструктуре Игорь Шатурный. А кое-где жителей уже успели припугнуть: дескать, выберете для своего дома отдельный счет — не получите субсидий.

 

Барин нас рассудит

 

Заключительный штрих: если средства собственников переходят в подведомственность региональному оператору, отказаться от этой схемы — все равно что аннулировать договор на продажу души с дьяволом. «Чтобы выбраться из «котла», судя по тем нормам, которые есть в законе, потребуется не менее двух лет», — говорила Галина Хованская.

С чем связана такая преданность идеям общего бюджета? В самом худшем случае — с желанием контролировать неожиданно появившиеся миллиардные бюджеты региональных операторов. Оценить, сколько денег будет генерироваться на этих счетах, можно уже сегодня. Росстат предоставляет данные об общей площади жилого фонда в регионах, в среднем многоквартирные дома занимают в общей цифре примерно 2/3. Известно и максимальное значение тарифов на капремонт — в среднем по регионам не более семи рублей в месяц. Для наших расчетов мы взяли заниженный показатель — пять рублей в месяц с квадратного метра. Даже в этом случае получается, что в каждом регионе в год на счетах регионального оператора будет генерироваться около двух миллиардов рублей (см. график 4). Из крупных регионов меньше только в Томской области — около одного миллиарда рублей. И деньги эти через регионального оператора будут контролироваться в основном только региональным правительством — что бы ни говорили про прозрачность этого института.

 

Барин нас рассудит

 

Таким образом, регион получает в свое распоряжение примерно схожую сумму с той, которую ранее выделял на капремонт федеральный Фонд ЖКХ. С той лишь разницей, что поступления от жителей являются обязательными, гарантированными и стабильными, а за средства фонда нужно еще каждый год бороться. Удобство налицо.

Проверим и еще один тезис губернаторов: самостоятельно при существующих тарифах на деньги, собранные на отдельном счете дома, капремонт никогда не осуществить в разумные сроки. Для расчетов возьмем один из худших вариантов — стандартную панельную пятиэтажную «хрущевку» из четырех подъездов с тремя квартирами на этаже, не представляющую исторической и культурной ценности. Жилая площадь в ней — порядка 2,7 тыс. кв. метров. Тогда в месяц при тарифе 6,7 (максимум для Новосибирской области) рублей за квадратный метр жители соберут 18,1 тыс. рублей, в год — около 217 тыс. рублей. В среднем стоимость капремонта такого дома без особенных инженерных ухищрений обойдется в 2–2,5 млн рублей (исходя их последних проектов, которые финансировал в Сибири Фонд содействия реформированию ЖКХ). Получается, что жители «хрущевки» сами могут накопить на капремонт за 8–10 лет — срок, вполне реальный для таких домов. И главное — без создания загадочных «региональных операторов», которые, к тому же, как многие такие структуры, через год–два еще и обрастут дорогими офисами, автомобилями и штатом сотрудников.

Лучше всех — банкам

 

Барин нас рассудит

 

Обратим внимание и еще на один, с виду невзрачный, но интересный момент нынешнего закона, а именно — на место хранения накапливаемых денег. Независимо от того, как они будут копиться, для их хранения законами предусматривается ограниченный перечень банков, которые, по государственной мысли, могут гарантировать сохранность сбережений. Критериев несколько, основной — объем собственного капитала. Судя по тем цифрам, о которых говорили чиновники (конкретных данных, опять же, нет), все деньги достанутся крупным государственным банкам — прежде всего, Сбербанку или ВТБ24. Банки, в которые вольются миллиарды рублей, при этом не будут нести никакой ответственности за их капитализацию. «Закон не предусматривает индексацию сбережений граждан», — сообщил министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин, заявив, что инфляционные риски отчего-то будут покрываться из регионального бюджета.

Наконец, собственники не смогут потратить свои деньги целиком — на счете должен остаться установленный процент (как можно догадаться, тоже пока неизвестный). Губернаторы старательно придерживаются роли заботливых патронов, которые великодушно обещают, что бюджет покроет все недостачи с капремонтом. Такие обещания давать нетрудно, ведь со следующего года под контролем регионов окажется один–два миллиарда рублей ежегодно — и граждане, большинство из которых даже не ходит на собрания своих ТСЖ, вряд ли станут особенно контролировать расходование этих средств. Таким образом, класс пассивных собственников, которые бесплатно получили свои квадратные метры, с годами будет только укрепляться в мысли, что платить за обслуживание их жилья должен бюджет. Не вдаваясь в политические детали ситуации, отметим лишь, что эта мина замедленного действия не менее опасна, чем тотальный «недоремонт» 1990-х.

 

http://expert.ru/siberia/2013/32/barin-nas-rassudit/

Comments Off

Comments are closed at this time.